همانطور که در ایران هنگام خرید ملک، با هزینه‌های اضافی مانند عوارض شهرداری، حق ‌الزحمه دفترخانه، کمیسیون بنگاه و هزینه‌های انتقال سند مواجه می‌شویم، در ترکیه هم سرمایه‌گذاران خارجی هنگام خرید ملک باید هزینه‌های جانبی خاصی را در نظر بگیرند. هزینه های جانبی خرید ملک در استانبول با توجه به اینکه ملک مورد نظر نوساز (مستقیم از سازنده، چه در حال ساخت و چه آماده تحویل) باشد یا دست دوم، متفاوت خواهد بود.

به عنوان مثال، در خرید مستقیم از سازنده، هزینه‌ کمیسیون وجود ندارد، در حالی که برای املاک دست دوم این هزینه اعمال می‌شود. متأسفانه، مواردی مشاهده شده که افراد فرصت‌طلب از نا آگاهی سرمایه‌گذاران سوء استفاده کرده و به طور غیرقانونی از خریداران ملک نوساز کمیسیون دریافت کرده‌اند. برای جلوگیری از چنین سوء استفاده‌هایی و مواجه نشدن با کسری بودجه به دلیل عدم اطلاع از هزینه‌های جانبی، ضروری است که با تمام هزینه‌های پنهان خرید ملک در استانبول آشنا باشید. این مقاله به عنوان یک راهنمای تخصصی و شفاف، این هزینه‌ها را تشریح می‌کند.

هزینه جانبی در خرید از پروژه و سازنده (ملک نوساز)

در استانبول، خرید ملک به دو روش امکان‌پذیر است: خرید ملک نوساز و خرید ملک دست دوم. فرآیند خرید ملک در ترکیه و قیمت‌گذاری آن برای یک واحد “نوساز آماده تحویل” یا “در حال ساخت” در یک پروژه با یک ملک دست دوم متفاوت خواهد بود. ابتدا به بررسی هزینه‌های مربوط به خرید از پروژه‌های نوساز می‌پردازیم.

خرید از پروژه‌های نوساز به دلیل امکانات مدرن و شرایط پرداخت منعطف، گزینه‌ای محبوب است. با این حال، لیستی از هزینه‌ها وجود دارد که باید به دقت در نظر گرفته شوند:

✓ هزینه انتقال سند (Tapu Harcı)

این هزینه به طور رسمی 4 درصد از ارزش اعلام شده ملک در سند است. نکته مهم در اینجا، “استراتژی فروش سازنده” است. برخی از شرکت‌های ساختمانی برای جذاب‌تر کردن پیشنهاد خود، بخشی یا تمام این هزینه را به عنوان تخفیف به عهده می‌گیرند. بنابراین، این مبلغ می‌تواند برای خریدار بین صفر تا 4 درصد متغیر باشد. این مبلغ در روز انتقال سند در اداره اسناد (Tapu Dairesi) باید پرداخت شود.

✓ هزینه خدمات دولتی (Döner Sermaye)

این هزینه که به اداره اسناد پرداخت می‌شود، برای پوشش هزینه‌های عملیاتی این اداره است. از تاریخ 30 آوریل 2025، دولت ترکیه این مبلغ را افزایش داده و اکنون تقریباً معادل 3 درصد از ارزش ثبتی ملک در سند است.

✓ مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

برای املاک مسکونی نوساز با متراژ کمتر از 150 متر، این مالیات معمولاً 1 درصد از ارزش ملک است. این نرخ برای واحدهای تجاری یا املاک لوکس بالای 150 متر، 20 درصد است. البته، دولت ترکیه برای تشویق سرمایه‌گذاران خارجی، به املاکی که مشمول 20 درصد مالیات می‌شوند، معافیت مالیاتی می‌دهد و این افراد تنها باید 1 درصد مالیات پرداخت کنند.

این معافیت مالیاتی شامل افرادی است که تاکنون اقامت (هر نوع اقامتی) یا شهروندی ترکیه را دریافت نکرده‌اند. بنابراین تا زمانی که اقامت یا پاسپورت ترکیه را نگرفته‌اید، می‌توانید یک بار از این قانون استفاده کنید و مشمول معافیت مالیاتی شوید.

✓ هزینه انشعابات (İskan ve Abonelikler)

پس از اتمام پروژه و دریافت مجوز پایان کار (İskan)، شما نیاز به اتصال کنتورهای آب، برق و گاز دارید. این هزینه بسته به پروژه، تعداد کنتورها و سیاست‌های شرکت‌های خدماتی متغیر است و می‌تواند مبلغ قابل توجهی را شامل شود.

✓ بیمه اجباری زلزله (DASK)

ترکیه کشوری زلزله‌خیز است و این بیمه برای تمام املاک اجباری است. هزینه آن سالیانه بوده و بر اساس متراژ و نوع سازه ملک محاسبه می‌شود. مبلغ آن معمولاً زیاد نیست، اما یک هزینه ضروری و تکرار شونده است.

✓ هزینه صندوق مدیریت ساختمان (Aidat Depozitosu)

بسیاری از پروژه‌ها در زمان تحویل واحد، مبلغی را به عنوان سپرده یا پیش ‌پرداخت شارژ ماهیانه (Aidat) از شما دریافت می‌کنند تا هزینه‌های اولیه مدیریت ساختمان پوشش داده شود.

✓ هزینه‌های ترجمه و نوتر (Noter)

برای افراد خارجی، ترجمه رسمی پاسپورت و شناسنامه و تأیید آن در دفترخانه رسمی (نوتر) الزامی است. این هزینه در سال 2025 حدود 3000 لیر ترکیه تخمین زده می‌شود.

✓ هزینه قرارداد نوتر (در خرید اقساطی)

اگر ملک را به صورت اقساطی خریداری کنید و سند تا زمان تسویه کامل به نام شما منتقل نشود، یک “قرارداد تعهد فروش” (Satış Vaadi Sözleşmesi) در نوتر تنظیم می‌شود. این یکی از روش‌های رایج و قانونی خرید ملک در استانبول به روش پیش‌فروش یا در حال ساخت است. هزینه این قرارداد به ارزش ملک بستگی دارد و اگر به زبان ترکی مسلط نباشید، هزینه مترجم رسمی نوتر نیز به آن اضافه خواهد شد.

✓ هزینه وکالت به سازنده

در شرایط خرید ملک از سازنده (اقساطی یا نقدی)، برای اینکه سازنده بتواند مجوز پایان کار ملک را بگیرد، کارهای انتقال سند به نام مالک را انجام دهد و نیازی نباشد که تک تک مالکین به شهرداری مراجعه کنند، وکالتی به نماینده شرکت سازنده داده می‌شود تا کارهای مربوط به شهرداری و سند را از طرف شما انجام دهد. این وکالت‌نامه نیز هزینه‌های دفتری خود را دارد.

هزینه جانبی در خرید ملک سند دست دوم (Resale)

حالا به سراغ خرید ملک دست دوم می‌رویم. ملک دست دوم به ملکی گفته می‌شود که قبلاً حداقل یک بار خرید و فروش شده است. هزینه‌های جانبی این نوع ملک‌ها عبارتند از:

✓هزینه انتقال سند (Tapu Harcı)

در این حالت، پرداخت 4 درصد کامل ارزش ملک ثبت شده در سند، به طور سنتی و قانونی بر عهده خریدار و فروشنده (هر کدام 2 درصد) است. اما در عرف بازار ترکیه، معمولاً کل 4 درصد توسط خریدار پرداخت می‌شود. این موضوع حتماً باید قبل از معامله شفاف‌سازی شود.

✓ هزینه خدمات دولتی (Döner Sermaye)

مشابه خرید از پروژه، این هزینه که تقریباً 3 درصد ارزش ثبتی ملک است، باید توسط خریدار به اداره اسناد پرداخت شود.

✓ کمیسیون املاک (Emlak Komisyonu)

در خرید ملک دست دوم، معمولاً یک مشاور املاک واسطه معامله است. هزینه کمیسیون قانونی 2 درصد از قیمت فروش به اضافه مالیات بر ارزش افزوده است که از هر یک از طرفین (خریدار و فروشنده) دریافت می‌شود.

✓ بیمه اجباری زلزله (DASK)

همانند ملک نوساز، این بیمه اجباری است و قبل از انتقال سند باید تهیه یا تمدید شود.

✓ هزینه‌های ترجمه و نوتر

ترجمه و تأیید مدارک هویتی شما با هزینه تقریبی 3000 لیر الزامی است.

✓ هزینه مترجم رسمی در اداره اسناد

اگر به زبان ترکی مسلط نیستید، حضور یک مترجم رسمی و قسم‌خورده در روز انتقال سند در اداره تاپو الزامی است. این مترجم توسط خود اداره تعیین می‌شود و طرفین معامله نمی‌توانند مترجم خود را بیاورند. هزینه این مترجم در سال 2025 حدود 5000 لیر است.

✓ هزینه درخواست انتقال سند

هزینه‌ای جزئی هم برای ثبت درخواست و انجام امور اداری در اداره اسناد وجود دارد که حدود 3000 لیر است.

سرمایه گذاری آگاهانه، کلید موفقیت خرید ملک در استانبول

به طور کلی، هزینه های جانبی خرید ملک در استانبول بین 5 تا 10 درصد از ارزش ملک را شامل می‌شوند و مبلغ زیادی نیستند. تنها کافی است با توجه به نوع ملکی که خریداری می‌کنید، از هزینه‌هایی که موظف به پرداخت آن هستید و هزینه‌هایی که شامل شما نمی‌شوند، آگاه باشید.

یک نکته مهم را نیز فراموش نکنید!

اگر هدف شما از خرید ملک در ترکیه، دریافت پاسپورت و شهروندی این کشور است، چه ملک نوساز بخرید و چه ملک دست دوم، دریافت گزارش ارزیابی رسمی ملک از یک شرکت مورد تأیید دولت، اجباری است. این گزارش ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند و مبنای محاسبه هزینه انتقال سند قرار می‌گیرد. پس اگر می‌خواهید با خرید ملک پاسپورت بگیرید، هزینه گزارش ارزیابی رسمی ملک را نیز در نظر داشته باشید.

در پایان، توصیه ما به شما به عنوان یک خریدار هوشمند این است:

همیشه حداقل 10 درصد بیشتر از قیمت خرید ملک را برای هزینه های جانبی خرید ملک در استانبول در نظر بگیرید و از خدمات یک شرکت مشاوره املاک معتبر و باتجربه بهره‌مند شوید. یک مشاور خوب نه تنها به شما در یافتن ملک مناسب کمک می‌کند، بلکه شما را در تمام مراحل حقوقی و هزینه‌های جانبی که باید پرداخت کنید، راهنمایی کرده و از منافع مالی شما محافظت می‌کند.

یکی از خدمات ما در هلدینگ هوم ترکی، ارائه مشاوره و پشتیبانی صفر تا صد شما برای خرید ملک در ترکیه است. اگر قصد سرمایه گذاری ملکی در ترکیه و استانبول را دارید، فقط کافی است با کارشناسان ما تماس بگیرید و از مشاوره رایگان بهره مند شوید.